全国初创上海盘活低效产业用地半年多3390幅地皮迎新生

? 记者戚颖璞查睿

??到2025年，上海工业增长值占GDP比沉要达25%以上。都说上海地皮资源有限，要做大造作业这块“蛋糕”，作为产业空间载体的“面粉”——地皮够用吗？

??今年，上海“长出”产业新空间，很多已经布满老旧厂房的工业用地，起头“长”出新企业、新大楼。这得益于今年4月起发展的产业用地“两评估、一清单、一盘活”专项行动，由此，上海也成为全国首个对产业用地进行全面彻底梳理和盘活的城市。

??截至目前，上海在短短半年多来，盘活措置低效产业用地37.8平方公里，靠近两个黄浦区那么大，3390幅地皮迎来新生。这些“增量”是怎么来的？

??“进退赏罚”分类措置

??“两评估、一清单、一盘活”指的是，对产业用地进行综合绩效评估、综合价值评估，形成产业用地分类清单，有针对性地采取蹊径进行盘活。简言之，就是对产业用地的“阐发”打分，依照分歧情况去选择盘活蹊径。

??这是上海第一次全面梳理和盘活产业用地，其火急性来自城市产业转型升级和超大城市资源紧约束之间的矛盾。

??2023年下半年，上海初次进行大排摸，一共梳理出728平方公里、4.85万幅产业用地。在绝对数量上，产业用地供给充足，但剖开来看，却存在结构性矛盾。

??好比，嘉定安亭一处旧厂房，闲置多年，部门租赁给了物流企业。这类粗放治理的工业用地，成了产业转型升级之路上的阻碍。低效地皮挤占城市资源，类似案例不在少数——数据显示，全市绩效靠后的50个园区，占用了全市24%的工业用地，但产值贡献不及5%。

??同时，上海“寸土寸金”，也给工业造作带来三个痛点：高昂地价容易消解掉上海工业的综合成本优势，收储成本高导致再开起事度很大，并且存在企业炒地的可能。

??解题之路，就是要把所有产业用地放在统一科场，接受综合绩效评估，形成“进退赏罚”的分类措置规划。

??企业用地也要“考试”

??今年，上海打算盘活措置低效产业用地不低于45平方公里。“两评估、一清单、一盘活”听起来有些专业，却和上海每个造作企业息息有关。以来，企业用地也要“考试”了。

??问题是，地皮上科场，考官怎么科学打分？

??“从今年起头，上海每年会对全市所有产业地皮进行查核，并构建了‘两评估’政策系统。”上海市规划资源局产业用地规划治理处有关掌管人暗示，它们别离是，综合绩效评估和综合价值评估，前者关注近况，定期对产业用地综合利用情况进行全面“体检”打分；后者关注将来，萦绕破解产业用地收回收储成本偏高、用非所用不当得利等问题，统一评估蹊径，进一步降低地皮回收成本。

??一向以来，上海没有成立齐全且通用的地皮绩效评估尺度，综合绩效评估就是面向所有产业用地，突破认定尺度不明的瓶颈。

??上海市天然资源调查利用钻研院有关掌管人介绍，这套打分系统不是唯产值论，而是结合产业智能化、绿色化、融合化发展要求，综合思考企业的创新能力、社会贡献、节能环保等。指标方面也借鉴ESG指标架构，将高质量、可持续发展理想融入综合价值评估指标中，蕴含科创贡献、就业情况、公益作用等。评估过程盛开平正，定性和定量结合、刚性与弹性两全，通过多专业、多方共同研判确定。如果一家企业经济产出不高，但它是一家链主企业，或是承担了国度沉要科研项目，那也有较大可能被评高分。

??经过查核打分，产业用地被分为A、B、C、D四类绩效用地，别离对应激励支持、保留提升、观察整改和整治退出，形成一张清单。记者相识到，目前上海共有4.85万幅产业用地，其中C类和D类地皮规模占到24%，均为低效利用的地皮，亟须转型盘活。

??业内人士泄漏，若是企业地点的地皮被评为C类或D类，并且企业自主转型能力或意愿不强的，将依照评估和综合措置蹬仔关划定收回收储或者减量复垦等。

??结合国际经验，在一座城市里，产业用地的出让价值要远远低于住宅、贸易等通常经营性用地，这是出于搀扶产业发展、带头就业的思考。所以，产业用地自身就有公共属性。综合价值评估，就是要解决低效用地当局回收成本居高不下的问题。这套打分系统重要针对C类和D类中被收回收储的那部门地皮，结合地皮域位、出产职能、综合绩效等，进一步评估退出的综合价值，再确定收回的赔偿尺度。

??“凭据这套新的打分系统，低效用地的收回成本肯定是低于原先市场评估价值的。我们就是要疏导地皮的使用权价值回归到合理水平，降低后续的再开发成本，严控成本，来保险将来产业的接续空间，进而拔擢后续产业发展。”市规划资源局产业处掌管人暗示。

??6条蹊径选“最优解”

??靠近两个黄浦区的“空间”增量，不全都在郊区。今年，上海中心城区首个“工业上楼”项目打算年底开工，它就是徐汇区的老凤祥总部。老凤祥总部位于漕溪路270号，占地约1万平方米，构筑面积约2.5万平方米，是市中心可贵的一处出产用地，在2023年综合绩效评估中被评为C类地。

??这几年，老凤祥生意方兴未艾，企业转型火烧眉毛，因而公司决定借此契机自主更新，不额表增长地皮，把横向扩建改为纵向要空间的“工业上楼”，容积率提升至4.5，构筑高度超过70米。

??老凤祥的自主更新之路，是上海盘活低效产业用地的蹊径之一。记者相识到，上海已经梳理出6条蹊径，若是地皮被评为C类和D类，企业仍能够凭据自身情况，选择最优解。

??第一种是地皮收回蹊径。若是地皮闲置措置难、无偿收回的实操难度大、退出没有强造性伎俩就能够选取，蕴含一系列收回工具，好比，结余地皮宰割让渡，即把大块地皮中空置未利用的部门宰割出来，凭据市场需要进行让渡，既满足了分歧企业的用地需要，又提高了地皮利用效能�；蛘�，让使用地皮的企业进行产业结构调整，提高地皮单元产值。

??第二种是地皮储蓄蹊径，即国度地皮储蓄机构通过采办的方式来获得地皮使用权。在综合绩效评估中，华谊集团在普陀区有义生橡胶厂、染料钻研所、化学试剂钻研所3处产业用地亟待转型。刚好此时华谊必要一个创新科技园来导入新资料、新生物产业集群，但3幅地块又不及以承载这么大的产业。对此，普陀区敌灾收储3幅地块，再拿出1幅相邻的储蓄地皮，同3幅地块中位于北新泾产业园区的1幅地块归并，一起以带产业项目方式出让给华谊，由华谊投资13.84亿元打造，实现区企联动双赢。

??如低效用地所属企业转型意愿较强，能够选取第三种蹊径——产业用地城市更新。企业通过自主更新或引入市场主体，按规划转成新型工业、研发、保租房、商办蹬酌地。

??第四种是减量腾退蹊径。若是低效产业用地是位于城镇开发天堑表、不切合规划，必须复原成农用地或生态用地。

??第五种是以园区平台为主体执行盘活的蹊径。若是企业在产业园区内，愿意退出产业用地或者用房、企业股权让渡或把产业用房出租给园区平台的，园区平台能够整合产业用地、用房资源和股权资产，统一配置治理和高效开发利用。

??今年初次参与进博会的全球汽车零部件巨头安波福，正是依附这条蹊径在上海增资扩产，为本地带来了34.9亿元年产值。位于嘉定的安波福，打算在新能源领域增资扩产，可苦于找不到相宜的“新家”。安亭镇得知企业需要之后，通过镇级平台公司向一处低效产业用地的产权人进行租赁，并投资2.6亿元新建了低碳绿色厂房和办公楼，再转租给安波福使用，强化了本地汽车产业群的集聚效应。

??此表，还有其他政策归为第六条蹊径，如以房换地等退出政策及产业用地提容、工业上楼、地皮混合利用等存量产业用地提质增效政策。这些政策已在张江科学城、吴淞创新城首发区、市北高新走马塘、莘庄工业区等区域落地生效。

??记者相识到，上海产业用地“两评估、一清单、一盘活”专项行动，作为加快转变超大城市发展方式、推动产业高质量发展的“211”工程，将以三年为一个工作周期，按年度滚动推动产业用地评估和盘活措置。

DG视讯

全国初创 上海盘活低效产业用地 半年多3390幅地皮迎新生

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